Pajak Biaya Jual Beli Rumah

Pajak Biaya Jual Beli Rumah

17 February 2013 / Investasi / () Komentar
Ditulis oleh

Biaya-biaya yang akan dikeluarkan selama pembelian rumah biasanya tidak jauh dari biaya-biaya dibawah ini:

Biaya Pembuatan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan)

Untuk membuat IMB (Izin Mendirikan Bangunan) biasanya hanya memakan biaya tak lebih dari 1 Juta bila kita urus sendiri sesuai jalurnya dan bersedia menuggu sesuai waktu yang ditentukan ( biasanya 2-3 minggu).
 
Namun apabila kita menginginkan proses yang lebih cepat biasanya kita akan mendapatkan biaya tambahan (kurang dari 2 minggu, tergantung biaya).
Biasanya bagi yang akan mengajukan kredit ke BANK akan meminta dipercepat dan pada biasanya para petugas yang mengurus IMB ini juga mengetahui tujuan dipercepat ini, sehingga mereka akan me mark-up harga mengingat tujuan pengajuan IMB ini adalah untuk mendapatkan dana segar dari bank.
 
Yah, begitulah proses birokrasi yang "First Money - First Serve" dari para oknum pejabat terkait walaupun tidak semuanya begitu.
 
IMB untuk tanah yang luas-nya di bawah 250m2 konon bisa dilakukan di Kelurahan dimana tanah itu berada dan tidak perlu ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).
 
Pengajuan IMB ada 3 jenis yaitu,
  1. IMB Rumah Baru,
  2. IMB Renovasi
  3. IMB Rumah Lama.
 

IMB Rumah Baru

Untuk mengajukan rumah baru seharusnya tidak memakan biaya besar dan lebih cepat karena biasanya yang membangun (kontraktor) sudah memliki gambar yang fix sehingga prosesnya lebih cepat. 
 
Untuk gambar juga harus mengikuti ketentuan yang berlaku dimana luas dan letak tanah kosong harus sesuai dengan aturan pemerintah. 
 
Biayanya sekitar 3,5 juta untuk proses 2 minggu. Bila kita membeli rumah yang baru di perumahan yang baru dibangun, kita tidak perlu repot-repot membuat IMB, karena developer pasti sudah memilki IMB untuk perumahan tersebut. 
 
Dan bila kita membeli di perumahan dengan KPR bank, maka pihak bank tersebut yang akan berurusan dengan devloper dan kita tinggal menuggu saja. 
 
Tapi bila kita membeli dari rumah seken, maka kita harus mengurus IMB-nya.
 
 

IMB Renovasi

IMB diajukan apabila akan dilakukan renovasi atau perombakan rumah yang signifikan sehingga ukuran dan bentuk rumah juga berubah banyak. 
 
Pengajuan ini juga cenderung cepat bila kita sudah memilki gambar denah sebelum dan sesudah dirombak, serta ukuran yang baru tidak melebihi ketentuan pemerintah yaitu luas tanah yang tersisa harus 40% dari luas total tanah, serta letak tanah ruang tanah kosongnya harus berada di samping, depan dan belakang rumah, sesuai ketentuan (bukan hanya berada di depan saja). 
 
Apabila tidak sesuai dengan ketentuan, maka gambar akan dirubah atau akau digunakan gambar palsu yang sudah dimanipulasi yang tentu saja ini akan memakan biaya dan dan dana lebih.
 
Jadi lebih baik tanyakan dulu ke bagian IMB di kelurahan atau BPN agar well prepare. 
 
Biasanya biayanya sekitar 3,5 Juta untuk tanah yang tidak ada masalah. 
 
Yang dimaksud bermasalah adalah apabila di renovasi mejadi sebuah rumah sedangkan denah adalah 2 kapling biasanya akan dikenakan tambahan 500rb – 1 juta untuk merubah status tanah 2 kapling menjadi 1 kapling.
 

IMB Rumah Lama

IMB ini diajukan apabila kita membeli rumah seken yang belum memliki IMB saat membangunnya (bahasa kasarnya adalah bangunan liar).
 
Biaya yang dikeluarkan akan lebih besar daripada IMB rumah baru dan renovasi karena akan dikenakan denda dan dispensasi dari Pemda (Pemerintah daerah) yang besarnya bisa lebih mahal 2-3 juta. 
 
Tergantung persentase dari NJOP. 
 
Biaya ini belum termasuk biaya penggabungan 2 kapling atau lebih menjadi 1 kapling apabila ternnyata bangunan berada diatas penggabungan kapling tsb. 
 
Biasanya untuk pembuatan IMB + denda + despenasi +penggabungan tanah memakan biaya 7-8 juta.
 
Pengajuan ke-3 IMB diatas pada umumnya dilakukan karena alasan mengajukan KPR dan Kredit ke BANK. 
 
Saran saya bila alasannya untuk mengajukan kredit KPR lebih baik menggunakan IMB rumah baru saja walaupun sebenarnya rumah tsb adalah rumah seken, jadi rumah lama yang ada sekarang dianggap rumah yang baru di bangun. 
 
Karena bank juga tidak akan cross check apakah IMB tersebut untuk rumah lama, renovasi atau rumah lama. 
 
IMB bagi BANK adalah syarat administrasi dan tidak melihat jenis IMB tsb tetapi melihat dari ukuran rumah yang tertera dengan ukuran rumah di dalam faktur pajak. 
 
Pada umumnya setiap rumah tidak memiliki IMB yang sesuai dengan yang eksisting karena telah banyak perubahan baik di dalam maupun diluar bangunan. 
 
IMB yang sesuai antara ukuran di IMB dengan eksisting akan diminta utuk pengajuan kredit. 
 
Sebagai tambahan, pada saat mengajukan IMB, ada beberapa syarat yang harus di persiapkan yaitu: 
  • Fotocopy identitas asli pemilik rumah/tanah, 
  • Fotocopy Kartu Keluarga pemilik tanah, 
  • Fotocopy Sertifikat tanah, 
  • dan berkas-berkas yang harus di tandatangin dengan materai sebanyak 7 buah. 
 
Agar kita tidak bolak-balik ke kelurahan/BPN, mintalah berkas-berkas yang harus di isi dan ditandatangani sehingga kita datang ke kelurahan/BPN langsung menyerahkan semua syarat tersebut.
 

Pajak Penjual dan Pajak Pembeli

Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga bersih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. 
 
Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. 
 
Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. 
 
Rincian pajak adalah sbb:
  • Pajak Penjual (PPH): 5% x harga (tanah+rumah) NJOP
  • Pajak Pembeli (BPHTB): 5% x harga (tanah+rumah – 60 Juta)

    Contoh:
    Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1,300,000/m2, harga bangunan di NJOP 500rb/m2.
    Sehingga Pajak Penjual = 5% x [145 x (1,300,000 + 500,000) ] = 13,050,000.
    Pajak pembeli = 5% x [[145 x (1,300,000 + 500,000) ] – 60,000,000]] = 10,050,000. 
 
Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengeluarkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.
 

Biaya Notaris

Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. 
Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. 
 
Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. 
 
Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.
 
Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:
  • Biaya cek sertifikat: Rp 100,000
  • Biaya SK 59: Rp 100,000
  • Biaya validasi pajak: Rp 200,000
  • Biaya Akte Jual Beli (AJB): Rp 2,400,000
  • Biaya Balik Nama (BBN): Rp 750,000
  • SKHMT: Rp 250,000
  • APHT: Rp 1.200,000
  • Total: Rp 5,000,000
 
Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu. 
 
Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu.
 
Biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli. 
 
Biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.
 

Biaya Bank

Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya administrasi antara lain:
 
Biaya apraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk proses pengajuan peminjaman kredit ke bank.
 
Biaya administrasi PSJT sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit kita. 
 
Biaya ini akan di bebankan ke kita bila kita kita akan melunasi KPR  kurang dari 1 tahun. 
 
Tapi bila lebih dari satu tahun kita tidak akan dikenakan biaya apapun.
 

Biaya peningkatan HGB ke SHM

Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka  pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). 
 
Biayanya sebagai berikut:
 
Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta)
Misal harga NJOP tanah : Rp 1,300,000/ m2 dan luas tanah adalah 145 m2.
maka NJOP tanah : 1,300,000x 145 = 188,500,000. 
 
Jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188,500,000 - 60,000,00) = Rp 2,570,000
 
Jasa notaris: Rp 1,000,000- Rp 2,000,000 jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 3,570,000- Rp 4,570,000
 

Biaya Roya

Roya adalah proses pencoretan atau pengembalian hak serifikat yang  awalnya dimiliki oleh Bank kepada pemilik, karena sebelumnya sertifikat tersebut telah dijaminkan ke Bank untuk kredit. 
 
Biasanya biaya Roya akan dikeluarkan apabila kita membeli tanah yang sedang dijaminkan oleh si penjual (Seken), dan seharusnya biaya ini di tanggung oleh si penjual.
 
Tapi apabila kita ingin proses dipercepat, maka pengurusan roya dapat juga dilakukan oleh notaris sekaligus yang biayanya bisa dibebankan kepada si penjual.
 
Umumnya biaya pengurusan roya yang dilakuakan sendiri ke BPN adalah Rp 150,000 – Rp 250,000 bila di urus sendiri.
 
Tapi bila melalui notaris kita akan dikenaka biaya Rp 500,000.